L’opération porte sur la restauration complète d’un immeuble situé 37 Avenue Gambetta à Annecy, qui associe une composante résidentielle de 8 logements, des espaces commerciaux et diverses annexes. Ces dernières sont particulièrement recherchées au cœur du centre-ville annécien : garages, places de stationnement extérieur et caves. En investissant au sein de l’opération “Le Gambetta”, l’acquéreur participe à la restauration d’un actif immobilier ancien situé dans l’un des marchés résidentiels les plus recherchés de France, et le tout en bénéficiant du mécanisme fiscal de déficit foncier.
L'équipe du projet
Un partenariat entre deux entités expertes en gestion de patrimoine
Bénéficiant d'une expertise patrimoniale et d'une vision d’investissement durable, les sociétés STAR INVEST et DOMUS PATRIMOINE unissent leurs savoir-faire autour du projet Le Gambetta, situé au coeur d'Annecy. Cette opération de déficit foncier a été pensée pour répondre aux attentes des investisseurs souhaitant conjuguer optimisation fiscale et valorisation immobilière, au sein d'un marché attractif.
Fondé en 1994, le groupe STAR INVEST est un acteur reconnu de l’ingénierie financière, fiscale et immobilière, spécialisé dans la structuration et la distribution d’opérations d’investissement à destination d’une clientèle patrimoniale. Dans le cadre du programme “Le Gambetta”, le groupe accompagne les professionnels du patrimoine et les investisseurs dans la commercialisation d’une opération de restauration immobilière en déficit foncier, située au cœur d’Annecy, sur un marché à forte tension locative.
DOMUS PATRIMOINE est spécialisée dans l’immobilier ancien restauré dans des villes à fort potentiel du Sud de la France. Philippe Quinto évolue dans ce secteur depuis 1992. Fort de son expérience, en 1997, il crée une entreprise de rénovation qui intervient sur le marché local, aussi bien pour des investisseurs privés que pour des collectivités territoriales. Maîtrisant parfaitement les techniques de restauration immobilière, identifiant les meilleures cibles, il crée DOMUS PATRIMOINE en 2012 pour faciliter l’investissement patrimonial à de futurs propriétaires habitants ou bailleurs. La recherche des meilleurs emplacements, une exigence poussée dans le choix des prestations, la garantie de pérennité de l’ouvrage, sont les maîtres mots de DOMUS PATRIMOINE.
Le dispositif fiscal
Une opération haut de gamme éligible au dispositif de déficit foncier
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal de droit commun applicable aux propriétaires de biens loués nus relevant du régime réel des revenus fonciers. Il permet de déduire certaines charges des revenus fonciers et, surtout, les dépenses de travaux éligibles réalisées dans l’ancien. Lorsque le montant de ces charges excède les loyers perçus, un déficit est généré.
Ce déficit s’impute alors, en priorité, sur les revenus fonciers existants, sans limitation de montant. La part du déficit foncier qui résulte des charges autres que les intérêts d’emprunt peut, dans un second temps, être imputée sur le revenu global du contribuable. Cette imputation est toutefois encadrée par un plafond annuel fixé à 10 700 €. Si le montant du déficit excède cette limite, la fraction non utilisée peut être reportée et déduite des revenus fonciers au cours des 10 années suivantes. Le mécanisme permet ainsi de réduire l’imposition immédiate tout en améliorant le coût patrimonial net de l’investissement.
Par exemple, un investisseur percevant 20 000 € de revenus fonciers et supportant 50 000 € de travaux peut neutraliser l’imposition de ses loyers, imputer une partie du déficit sur son revenu global dans la limite légale, et reporter le solde sur ses revenus fonciers futurs. L’intérêt du dispositif a donc un double effet : une économie fiscale immédiate et une baisse durable du coût patrimonial de l’opération.
Le projet de restauration
Chiffres clés de l'opération
Données des logements concernés
| Lot | Type | Etage | Surface | Garage | Cave | Prix à partir de (garage et cave inclus) | Loyer annuel estimé | Loyer mensuel estimé |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | T2 | R+1 | 35,77 m² | 18 | 9 | 292 739 € | 13 200 € | 1 100 € |
| 2 | T2 | R+1 | 33,33 m² | 19 | 10 | 288 651 € | 13 440 € | 1 120 € |
| 3 | T2 | R+1 | 33,72 m² | 20 | 11 | 292 650 € | 13 440 € | 1 120 € |
| 4 | T2 | R+1 | 36,07 m² | 21 | 12 | 295 733 € | 13 200 € | 1 100 € |
| 5 | T3 | R+2 | 72,52 m² | 22 | 14 | 544 550 € | 18 600 € | 1 550 € |
| Option | T4 | R+2 | 74,60 m² | |||||
| 6 | T3 | R+2 | 74,24 m² | 23 | 15 | 549 550 € | 18 600 € | 1 550 € |
| Option | T4 | R+2 | 75,20 m² | |||||
| 7 | T3 | R+3 | 74,05 m² | 24 | 17 | 549 550 € | 18 600 € | 1 550 € |
| Option | T4 | R+3 | 74,19 m² | |||||
| 8 | T3 | R+3 | 74,88 m² | 25 | 36 | 549 550 € | 18 600 € | 1 550 € |
| Option | T4 | R+3 | 74,55 m² | |||||
| P1 | Place de parking extérieure | 10 250 € | 960 € | 80 € | ||||
| P2 | Place de parking extérieure | 10 250 € | 960 € | 80 € | ||||
| P3 | Place de parking extérieure | 10 250 € | 960 € | 80 € | ||||
| P4 | Place de parking extérieure | 10 250 € | 960 € | 80 € | ||||
| P5 | Place de parking extérieure | 10 250 € | 960 € | 80 € | ||||
| P6 | Place de parking extérieure | 10 250 € | 960 € | 80 € | ||||
| P7 | Place de parking extérieure | 10 250 € | 960 € | 80 € | ||||
| P8 | Place de parking extérieure | 10 250 € | 960 € | 80 € | ||||
| Total | 3 444 973 € | 137 799 € | 11 483 € | |||||
Travaux ciblés et positionnement
Les notices descriptives prévoient une restauration complète de l’immeuble, portant à la fois sur les parties communes, l’enveloppe extérieure et l’intérieur des logements. L’objectif est d’aboutir à une offre rénovée, lisible et qualitative, cohérente avec le marché résidentiel annécien et les attentes d’une clientèle patrimoniale. Cette opération se distingue avant tout par la qualité de son emplacement et la rareté de son offre sur le marché annécien. Située à proximité immédiate du centre-ville, des commerces, des transports et du lac, elle s’inscrit dans un marché caractérisé par une offre limitée et une demande locative soutenue. Le recours au déficit foncier vient renforcer l’intérêt économique de l’investissement, en permettant d’optimiser le coût patrimonial net tout en conservant une logique immobilière cohérente.
L'expertise patrimoniale
Exemples de réalisations
Plans